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到了2020年,楼市终于进入“吃鱼尾”的阶段了。

简介: 到了2020年,楼市终于进入“吃鱼尾”的阶段了。

蓝白观楼市大家都知道,吃鱼的时候,有鱼头、鱼肚、鱼尾。

鱼头营养丰富,却不是人人都爱吃的部位。

把房地产看成一条鱼,2009-2012年的时候是“鱼头”,市场在怀疑、质疑声中萌发涨势,从2009年2月到11年8月,上涨持续时间为30个月,累计涨幅达到14%,在随后的9个月时间里回调2.3%。

2015-2017年的时候是“鱼身”,从2015年3月开始,一线城市房价累计涨幅达到44%,二线33%,三四线城市整体也有33%,部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市,中西部棚改大省的地市,翻倍的城市比比皆是。

到了2020年,楼市终于进入“吃鱼尾”的阶段了。

与此同时,全年人口出生率降至1952年以来最低的10.48‰。

也就是说,2019年的新生儿里,二胎数量占到了将近6成!1465万新生儿中,只有630万是第一胎。

新生儿数量减少的同时,二胎数量占比在不断提升。

我们也可以换个角度来理解:现在的生育“主力军”,大部分来自于大龄父母家庭,即年轻人对生孩子越来越排斥。

所有人都明白,房地产长期看人口,房子盖起来是要留给人住的,打个不恰当的比方,每多一个新生儿,就意味着多了一套房子的需求,可能是婚房,可能是改善房,也可能是二胎房。

现在的情况,却演变成了两个尴尬的趋势:1,总量下降,长期购房需求滑坡。

何为房地产库存?正在施工的期房,还没清盘的现房,只要已经拿到销售许可,但还没卖出去的房子,都算在内。

购房需求不变的情况下,库存越多,说明开发商卖不出去的房子越多,房企的回款就越少,最终降价、流拍、破产就丝毫不奇怪了。

现在房地产的库存是什么水平?按官方口径,商品房待售面积非常低,使用商品房待售面积除以每月平均销售面积来衡量库销比,这一指标在2015年时曾达到7以上,现在连当时的一半都不到。

按理说,比2015年的库存低一半,那楼市的前景简直是一片灿烂。

但是,按经济学家李迅雷的说法,房地产的库存水平远远被低估了,现在没卖出去的房子,又重新回到了2013年底的水平。

原因何在?统计局的商品房待售面积标准,是“已经竣工但未销售出去的商品房”,也就是我们所说的现房。

问题是,2018、2019连续两年,期房售出占比创出了历史记录,很多房子可能已经开工预售了,但是并没有卖出去,这部分的房子并没有被统计进去。

说到这里,各位应该能明白,为什么说楼市进入“吃鱼尾”的阶段了。

统计局同时还发布了一组数字:60周岁及以上人口25388万人,占总人口的18.1%,其中65岁以上人口达到了1.76亿。

在2015年,央行降息3次,全面降准2次,棚改货币化力挽狂澜,广大中小城市凭空多出一股雄厚的购买力,户们买房,犹如砍瓜切菜,三下两下楼市又活了。

但是,历史只会是简单相似,而不会一板一眼的重复轨迹。

北大副教授章铮最近说,绝大多数农民工不具备全家在城市落户、正常生活的经济能力。

假设进城落户的农民是4口之家,其中2人为农民工,其余2人为子女。

扣除生活消费支出后,家庭年结余只能在城里买2.87平方米的房子。

如果想在城里买一套60平米的房子,需要20年的年结余,还没算房贷利息,0-3岁孩子无托儿所可去,上学后无人接送。

暂且不提银保监会最近反复重申“抑制居民杠杆率增长”,按天风宏观的数据,去年底我们的居民杠杆率已经达到了65%。

2018-2020年的棚改任务,早早就已经确定了,按照过去两年的完成数量,明年全国顶多也就500-600万套的余量,住建部前段时间的会议上海专门提到:2020年严格把握棚改范围和标准。

余量不足的前提下,还要“严格把握”范围,给钱不给房的路数,同样玩不动了。

小年已经到了,年味越来越足,楼市的气氛也越来越寡淡。

过去这些年里,有人抓住了房地产的“鱼头”,也有人抓住了“鱼肚和鱼身”,至于剩下的“鱼尾”,还是留给有钱人去吃吧。

对财大气粗的人来说,就算啃到了骨头、磕坏了牙齿也不会心疼,买房亏钱也无所谓。

如果你还发愁孩子辅导班的费用,35岁失业之后无处可去,天天坐地铁吃泡面996,努力提升自己才是正道,还是别惦记“买房增值”这回事了。


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到了2020年,楼市终于进入“吃鱼尾”的阶段了。

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